Перепланировка: советы эксперта, что можно, что нельзя, где и как согласовать

Спросили эксперта Мытищинского бюро технической инвентаризации (БТИ) Анастасию Живикину, какие изменения во время ремонта в квартире придется согласовывать и что делать, если уже снес стену или передвинул мойку

Дизайнеры компании «Стильные Кухни и Интерьеры» могут нарисовать любой проект мебели для любого помещения. Но далеко не каждую красивую картинку, созданную по пожеланиям клиента, действительно можно воплотить в жизнь. Все переустройства и перепланировки нужно делать по закону и строго в соответствии с нормативами. Для того, чтобы согласовать будущую перепланировку или узаконить уже совершенную, придется побегать по инстанциям: управляющая компания, БТИ, газовая служба, электрики, городская администрация — со всеми придется познакомиться лично.

— Незаконные перепланировки опасны для конструктива здания. А с апреля этого года, когда вступили в силу изменения в Жилищном кодексе и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласовать переделки в квартире станет еще сложнее.

Чем отличается перепланировка от переустройства

В новом законе уточнили определение «перепланировка». Раньше она подразумевала изменение конфигурации помещения, требующее внесения исправлений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Какие именно виды работ относятся к этому понятию, определено не было, но в изменениях эти критерии прописаны теперь четко.

Перепланировка подразумевает любое изменение границ или площади квартиры, а также образование новых помещений. С апреля 2024 года перепланировкой считается не только изменение границ или площади помещения, не только создание новых помещений, но и изменения внутренней планировки даже без изменения границ или площади. Другими словами, чтобы передвинуть мойку на кухне из одного угла в другой, вам потребуется разрешение.

Переустройство, в отличие от перепланировки, подразумевает внесение модификаций в устройство инженерного и технического оборудования. Монтаж, демонтаж, замена, изменение местонахождения сантехоборудования или инженерных коммуникаций, обозначенных на плане квартиры в техническом паспорте БТИ — все это переустройство, и на проведение таких работ также нужно разрешение.

Новым законом устанавливается необходимость внесения изменений в ЕГРН о перепланированном помещении: после завершения строительных работ владелец обязан получить акт приемки выполненных работ, предоставить его в Росреестр для обновления информации в ЕГРН, и утвердить его в течение 30 дней.

Как расширить кухню за счет балкона или лоджии

— Короткий ответ — никак, если это не предусмотрено первоначальным планом и техническим паспортом здания. С балконом вообще нельзя проводить никаких дополнительных операций, даже план застеклить балкон теперь придется согласовывать. С лоджиями сложнее: жильцам иногда очень хочется сделать «небольшую» передвижку, например, снести оконный блок с балконной дверью, ведущие на лоджию, сделать из подоконника барную стойку или вообще снести этот кусок стены и расширить площадь кухни за счет нескольких дополнительных квадратных метров лоджии.

Сносить внешнюю стену дома — а стена между квартирой и лоджией именно такая — нельзя ни при каких обстоятельствах. Даже постфактум, если вы это сделали, такую перестройку никак не утвердят, наоборот, накажут и заставят восстанавливать. Такая история очень опасна: по факту это реконструкция здания. Снесете кусок капитальной стены, и тут же изменится нагрузка на все остальные этажи дома: они могут просто не выдержать.

— Современные многоэтажные дома — монолитные. В основе конструкции — бетонные колонны, а стены имеют просто ограждающее значение. Нарушить конструктив, снеся такую стену, сложнее. Но делая это, вы меняете объем квартиры, а это тоже под запретом. Сейчас по закону ваш балкон или ваша лоджия не входит в общую площадь квартиры, а относится к местам общего пользования дома. И увеличивая площадь своей квартиры за счет лоджии, вы не только портите конструктив здания, но и увеличиваете свою квартиру за счет общего домового имущества. Даже если вы соберете все подписи всех собственников дома, вам придется менять не только проект квартиры, но и проект всего здания — то есть, по сути, согласовать и сделать реконструкцию всего дома. Стоят ли этих хлопот те три квадратных метра, которые вы собираетесь «прирезать»?

Казалось бы, куда еще больше нарушений можно совершить при перепланировке, но на сносе внешних стен сограждане тоже не останавливаются.

— Мало того, что люди пытаются расширить площадь кухни за счет лоджии, они еще и стиральную машинку туда ставят — в кухне же места нет! Все, что касается вмешательств в систему водопровода и канализации такого масштаба, изменения контура трубопроводов, выноса электрооборудования на лоджию — категорически запрещено. Потому что зимы у нас холодные, и случись что с трубой из-за морозов — все потечет по наружной стене дома и с большой долей вероятности нарушит конструктив всего здания.

Узаконить все эти перепланировки тоже не удастся. Ни обращением в межведомственную комиссию, ни даже через суд: ни один судья не примет вашу сторону. А значит, продать, завещать, подарить такую квартиру в переделанном виде точно будет нельзя, перед этим предстоит восстановить ее первоначальный вид.

Можно расширить за счет коридора

Как соединить кухню и комнату

Между кухней и комнатой может быть несущая стена, а может — простая перегородка. Но даже если перегородка, снести ее, чтобы увеличить площадь кухни, не получится. Эта манипуляция превращает жилую комнату в нежилое помещение.

Дело в том, что комнаты в квартире относятся к жилым помещениям, а кухня или кухня-столовая — к подсобным. Неважно, газ у вас на кухне или электрическая варочная панель: объединение кухни с комнатой — это перевод жилого помещения в нежилое. Даже если вы поставите в образовавшейся кухне-гостиной диван, на котором вы будете спать, в спальню она не превратится, и своими действиями вы по сути уменьшаете жилую площадь квартиры.

Если в однокомнатной квартире снести перегородку между кухней и комнатой, в квартире не останется жилых помещений, только подсобные. Никто этого не разрешит сделать. Особенно в однокомнатной квартире, на кухне которой стоит газовая плита.

Газовые плиты: что можно, что нельзя

— Наличие газовой плиты накладывает особо жесткие ограничения на планировку и перепланировку квартир. И любые подвижки в такой квартире согласуются с большим трудом или вовсе никак не согласуются.

Можно ли убрать дверь на кухне с газовой плитой

В домах с газом кухня должна быть отделена от жилых комнат дверными проемами с плотным притвором — то есть дверью. Помещение с газовой трубой должно быть изолировано от остальных комнат, это требование Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Впрочем, дверь на кухню можно убрать — но только в том случае, если остальные жилые помещения в квартире снабжены плотно закрывающимися дверями. Все это нужно соблюдать для того, чтобы в случае утечки предотвратить распространение газа по квартире, минимизировать ущерб и возможные последствия.

Кстати, такая перепланировка, как снятие дверей в кухне с газовой плитой — одна из самых распространенных. Чаще всего это делают в «хрущевках»: там все маленькое, тесное, и дверь в кухню, конечно, мешает.

Даже если квартиры в доме — свободной планировки, если в доме есть газ, студий в нем не будет, только однокомнатные квартиры с отдельной кухней. Иначе план застройщика не пройдет государственную экспертизу, и разрешение на строительство такого дома никто не даст. Поэтому все советы по переоборудованию студий с газом межкомнатными перегородками — от лукавого: не бывает таких студий, если только это не самострой предыдущего владельца.

Можно ли отделить кухню с газом от комнаты межкомнатной перегородкой

Это можно сделать только в том случае, если у вас отдельная большая кухня-гостиная или кухня-столовая. Перегородка в этом случае отделит зону отдыха от зоны приготовления пищи. Но при этом сама кухня-гостиная должна быть отделена от остальных жилых помещений нормальной дверью. Между спальней и кухней межкомнатную перегородку вместо стены возводить нельзя.

Можно ли поменять газовую плиту на электрическую?

Сейчас некоторые владельцы квартир в домах с газовыми плитами ставят заглушку на газовую трубу и подключают вместо газовой плиты электрическую варочную панель. Даже если делать все по правилам, с вызовом газовой службы, есть подвох, который стоит учитывать.

Газ — примета старых домов, электропроводка в них может быть устаревшей, в плохом состоянии. Можно проложить новые провода в квартире, но общедомовая сеть просто не выдерживает перегрузок. В наши дни у людей много мощных электроприборов, и нагрузка на электросеть возрастает в разы. А она на это не рассчитана. Если ты включаешь одновременно чайник и электроплиту, у тебя «выбивает пробки».

Прежде чем менять плиту с газа на электричество, обратитесь в электросеть или в свою управляющую компанию и убедитесь, что проводка дома такое переоборудование выдержит.

Можно ли переносить газовую плиту в другое место

Любая плита — и газовая, и электрическая — должна оставаться на месте, которое предназначено планом. В многоквартирных домах планировка идентична от этажа к этажу, и если вы решите что-то поменять — например, перенести плиту, особенно газовую — такие изменения обязательно нужно согласовывать. Поскольку согласовывают у нас обычно постфактум, стоит сразу понимать, что выигрышность подобных дел в суде — примерно 50%.

Вентиляция: какие ходы возможны

Вентиляционные короба часто мешают хозяевам квартир. Дизайнеры также сталкиваются с тем, что клиент просит: а давайте снесем короб, поставим колонку на его место?

— Таких креативных владельцев стоит предупредить, что если об этом узнают, то потребуют восстановить вентиляционный короб — ведь это элемент общедомовой вентиляции. Его трогать нельзя никоим образом. В практике нашего бюро много реальных историй о том, как люди сносили не только весь короб, но и только его часть, не затрагивая вентиляционную шахту — и все равно получали судебные предписания восстановить все в тех размерах, которые были в первоначальном проекте дома.

Что можно сделать с мокрой точкой

— Запрещено переносить «мокрые точки». Кухня — нежилое помещение, под которым и над которым также располагаются нежилые помещения, менять назначение комнат нельзя. Из этого следует, что вы не можете поменять кухню, например, с соседней спальней. Или добавить еще один санузел к уже имеющемуся, чтобы сделать из спальни мастер-спальню с собственной ванной.

С 1 апреля 2024 года любое изменение, требующее внесений в техническую документацию, является перепланировкой и переустройством, которые требуется утверждать. Переустройство — это в том числе перенос мойки из одного угла кухни в другой. Если вы хотите поставить мойку под окно в кухне или передвинуть плиту на пару десятков сантиметров, это надо согласовывать. Нынешний обновленный закон четко предписывает получать разрешительные документы на такие изменения.

Как согласовать перепланировку и переустройство

Перепланировку и переустройство придется согласовывать для того, чтобы:

• получить актуальные документы для продажи квартиры,
• не поссориться с банком, если квартира ипотечная: согласно договору, в такой квартире каждую перепланировку нужно согласовывать с банком и соответствующими органами,
• не стать «источником зла» для соседей снизу и сверху — особенно если вы решили снести вентиляционную шахту, перенести туалет в другое место или демонтировать несущую стену.

Убедитесь для начала, что согласование необходимо. В Москве и Питере требования разные. Например, до недавнего времени в Москве остекление балкона не считалось переустройством, а в «северной столице» надо было делать проект и согласовывать.

Закажите проект перепланировки. Важно: этот проект может делать не любой архитектор или дизайнер, а только компания, у которой есть так называемый допуск СРО. Узнать список таких компаний можно в местной администрации. И перед заказом лучше провести исследование, у кого из них получится сделать проект быстрее и дешевле.

Получите проект и техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Соберите пакет документов: проект, техзаключение, заявление на перепланировку, нотариальное согласие всех совладельцев квартиры на перепланировку, документы на квартиру, включая технический паспорт, поэтажный план, экспликацию, которые выдаются БТИ.

Подайте документы в соответствующий орган: в МФЦ или в местную администрацию, в которой есть межведомственная комиссия по перепланировкам.

Получите разрешение и только после этого приступайте к ремонту.

Результат работ покажите комиссии. Если все хорошо, она вручит акт о перепланировке и решение, что все соответствует проекту.

Окончательно узаконьте перепланировку, подав обновленные данные по объекту в Росреестр, чтобы зарегистрировать изменения.

Когда нужно обращаться в БТИ

Бюро технической инвентаризации (БТИ) в Москве и области – это организация, которая ведет технический учет всех объектов недвижимости, в том числе всех квартир. Именно в БТИ собраны данные о технических характеристиках, планировке и владельцах жилья. В Санкт-Петербурге аналогичная организация носит название ПИБ — проектно-инвентаризационное бюро.

Именно БТИ занимается регистрацией перепланировок и готовит документы для их согласования и постановки на кадастровый учет. А еще важными задачами бюро является поддержание баз данных с актуальными сведениями об объектах недвижимости, выдача документов по запросам граждан и оценка состояния жилья.

В БТИ можно получить документы, которые могут понадобиться для сделок с недвижимостью, изменения статуса жилья, расчета налогов, проведения перепланировки: технический паспорт, поэтажный план, экспликацию, технический план, справку о состоянии объекта, техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ по перепланировке и другие важные документы. Если собственник хочет внести изменения в планировку квартиры, эти работы с проводит БТИ: бюро вносит актуальные сведения в технический паспорт квартиры.

Работа бюро — платная, стоимость зависит от вида работ. Сроки подготовки документов также варьируются от одного до 30 рабочих дней.

В подготовке этого материала нам помогли сотрудники Мытищинского филиала БТИ Московской области. У филиала есть четыре отделения и три консультационных центра по Московской области, и если вы задумали перепланировку, обязательно обратитесь в бюро за консультацией. Контакты филиала, график работы и телефоны вы найдете на сайте https://mobti.ru/filialy/mytishchinskiy-filial/.